פסק-דין בתיק עמ"נ 101/05

רקע עובדתי

1.         בפני ערעור על החלטת ועדת ערר לענייני ארנונה שליד מועצת אזור מיום 21.11.04 (נספח א' להודעת הערעור), שדחתה את עררם של המערערים מיום 7.6.04 ביחס להשגותיהם על חיוב ארנונה לגבי הנכסים 2988500 ו- 20588501 שבגוש 6002 חלקה 43, ברח' הרצל 28 אזור.

2.         הנכס הראשון הוא בית ערבי ישן בבעלות "עמידר", בשטח של 120 מ"ר, בו מתגוררת מזה 50 שנה המערערת 2 (להלן: "המערערת" ו- " הבית הישן"). המערערת הינה סבתו של המערער 1 (להלן: "המערער"), והיא גרה בבית הישן במעמד של דיירת מוגנת מיום 1.3.56 (חוזה השכירות צורף כנספח ב' לכתב הערעור).  המערערת היא אישה מבוגרת המרותקת לכסא גלגלים, והיא זכאית להנחה בשיעור של 70% מתשלומי ארנונה.

הנכס השני הוא מבנה חדש שבנה המערער בצמוד לבית הישן, והוא בשטח של כ-250 מ"ר (להלן: "הבית החדש"). המערער גידר בבד יוטה שטח בסמוך לבית הישן, וצירף אליו גינה בשטח של מאות מ"ר, שהוא קרקע ציבורית. כל אלו נבנו על שטח של מנהל מקרקעי ישראל, בלא שהתבקש כלל היתר בניה, ולאחר שהמערער התחבר לחשמל שלא כדין (ראה פסק הדין של בית משפט זה בעת"מ 2835/04 בעמ' 1, נספח א' למוצגי המשיבה; פסק הדין בערעור, נספח ב' למוצגי המשיבה; החלטת וועדת הערר לתכנון ובניה מחוז ת"א, נספח ג' למוצגי המשיבה; פסקה 9 לפסק הדין לסילוק ידו של המערער בת.א.95005/96 מנהל מקרקעי ישראל נ' ציון חבה, נספח י"ט למוצגי המשיבה). בתי המשפט הורו למערער לסלק ידו מן הבית החדש והשטח הנוסף שתפס שלא כדין, ועתירתו למנוע ניתוק זרם החשמל נדחתה. כמו כן  הוגש כנגד המערערים ביום 14.4.05 כתב אישום בגין בניה בלא היתר (נספח כ' למוצגי המשיבה).

3.         בשנת 2000 ביקשה המשיבה 2 (להלן: "המועצה") למדוד את שטח נכסם של המערערים, אך המערער מנע זאת מן המודדים כמה פעמים (ראה מכתבם שצורף כמוצג ד' לנספחי המשיבה). לכן החליטה המועצה בשנת 2004 למדוד את הנכס באמצעות תצלומי אויר (מוצג ד' הנ"ל). על סמך מדידה זו, והואיל והמשיבות לא ידעו כי למעשה מדובר בשני נכסים שונים - הבית הישן של המערערת והבית החדש של המערער - יצאה דרישת הארנונה ביום 17.3.04 על השטח שחושב לפי התצ"א (396 מ"ר) על שם המערערת (מוצג ו' לנספחי המשיבה). דרישה זו הוחלה רטרואקטיבית 4 שנים לאחור, לשנות המס 2000-2004, והסכום שנדרשה המערערת לשלם היה 33,899 ש"ח (מוצג ו' הנ"ל).

4.          בעקבות דרישה זו ביקשה המערערת כי תערך מדידה של הנכסים בתיאום עמה, והיא הגישה השגה על אופן המדידה (נספחים ד' ו-ה' להודעת הערעור).  לפיכך ערכה מהנדסת המועצה, האדריכלית מריאנה אשכנזי, ביקור בנכס ביום 19.5.04, יחד עם מפקח על הבניה מטעם הוועדה המחוזית ת"א, ובנוכחות המערער. בביקורת זו נערכה מדידה חיצונית של שטחי שני המבנים, שכן המערערים לא הסכימו לכניסת המודדים לבתים. מן התרשים שערכה האדריכלית אשכנזי עולה כי המבנה החדש הוא בשטח של 160 מ"ר, וזאת בנוסף למרפסת מקורה בשטח של 56 מ"ר וסככה בשטח של 25 מ"ר (מוצג ט' לנספחי המשיבה, והתמונות בנספח י').

5.         בביקורת מיום 19.5.04 התגלה למועצה לראשונה כי מדובר למעשה בשני מבנים שונים ונפרדים. לפיכך נשלחה אל המערערים דרישה לתשלום ארנונה לשני הנכסים - הבית הישן של המערערת והבית החדש של המערער - וזאת ביום 1.6.04 (מוצג י"א לנספחי המשיבה). גם דרישה זו היתה על השנים 2000-2004.

6.         בעקבות כך הגישו המערערים ביום 7.6.04 השגה על דרישות הארנונה. המערער טען כי איננו מחזיק כלל בנכס, והוא מתגורר שם רק מכח "הסכמה זמנית מתמשכת" של סבתו, והיא זו שמחזיקה בנכס כולו, אשר פוצל בטעות לשני נכסים. המשיבה 1 ענתה להשגה זו במכתבה מיום 24.6.04, בה הדגישה כי מדובר בשני נכסים נפרדים, המוחזקים על ידי דיירים שונים, ואין זה משנה אם למערער אין זכויות קנייניות בבית החדש: די בכך שהוא מחזיק בנכס כבר-רשות. לגבי הטענות בעניין גודל הנכס, הדגישה המשיבה 1 כי לא התאפשר לה לבצע מדידה בתוך הנכס.

7.         המערער הגיש השגה לוועדת הערר על קביעת ארנונה כללית שליד המועצה המקומית אזור (נספח י"ב למוצגי המשיבה). בערר נטען כי המערער איננו מחזיק בנכס, אלא שהוא מתגורר עם סבתו כדי לסעוד אותה. לכן אין מקום לחייב אותו בתשלום ארנונה. עוד טען המערער כי מדובר ב"נכס אינטגרלי אחד בעל מטבח אחד ומונה מים אחד", ואין מקום לחלקו לשני נכסים. גם המערערת הגישה ערר (נספח י"ב צורף לנספח ט"ו למוצגי המשיבה), בו נטען כי מדובר בנכס אחד, ששטחו איננו מגיע ל-396 מ"ר. המערערת מעלה טענות בעניין הכללת הסככה בשטח החיוב לארנונה, וטענה כי יש להפחית 32.2 מ"ר בגין מרפסת פתוחה. כמו כן תקפה המערערת את החיוב הרטרואקטיבי של הארנונה.

המשיבה 1 טענה בכתב התשובה לערר כי המערער מתגורר עם אשתו בבית נפרד הצמוד לבית סבתו במשך שנים רבות, מבלי לשלם מיסי עיריה, כאשר בית זה נבנה שלא כדין. אשר לטענותיו של המערער בדבר מטבח אחד, מדגישה המשיבה 1 כי לא התאפשר לה להכנס לתוך הבתים (נספח ט"ו למוצגי המשיבה).

8.         ביום 21.11.04 התכנסה וועדת הערר, ובמהלך הדיון הסכימו הצדדים כי הוועדה תקיים ביקור בנכס על מנת להתרשם מן המצב בשטח (נספחים ט"ז-י"ז למוצגי המשיבה). ב"כ המערער אישר כי הוא מתגורר שם עם אשתו, ובכל זאת טען כי הוא נמצא שם כדי לסעוד את סבתו, והיא בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס לצורך חיוב הארנונה.  הוועדה ביקרה בשטח ביום 28.11.04, בנוכחות המערער ובא כוחו, אך לא הורשתה להכנס אל תוך הבתים, כפי שהודיע בא כוחה במכתב לוועדה מיום 25.11.04 (נספח י"ז למוצגי המשיבה).

9.         לאחר ביקורה של הוועדה במקום ניתנה החלטתה ביום 28.11.04, שהיא נושא הערעור. בהחלטה קובעת הוועדה כי במקום שני מבנים נפרדים שאין חיבור או מעבר ביניהם, כאשר המערערת דרה במבנה אחד, ואילו המערער ואשתו - בשני. מסקנה זו הושתתה על הנימוקים הבאים, המפורטים בהחלטה:

א.   סיור שערכה הוועדה במקום, בו נוכחה לדעת כי במקום הוקמה בצמוד למבנה הקטן - בית הסבתא - יחידת דיור נפרדת ובה מרפסת מקורה עם גג אזבסט שמחוברת וצמודה לבניין, הפתוחה משלושת צדדיה, ופרגולה עם גג פלסטי שקוף שמחובר לבניין.

ב.   מפה שנערכה על ידי מודד מטעם המערער, שבתאי הפנר, שקיבלה הוועדה מהמערער בנוכחות בא כוחו המייצג אותו גם בהליך זה (צורפה כנספח י"ג לכתב הערעור). גם מהמפה עולה שמדובר בשתי יחידות דיור נפרדות - באחת גרה הסבתא ובשנייה - המערער ואשתו. הוועדה מציינת כי לא הורשתה להכנס לתוך המבנים.

ג.    תשובתו השלילית של המערער עצמו לשאלת הוועדה האם קיים מעבר בין הבתים. בא כח המערער אישר לוועדה כי הוא ואשתו גרים במקום.

לאור האמור לעיל החליטה הוועדה כי המערערת זכאית להנחה, בשל מצבה הרפואי, רק לגבי יחידת הדיור המכונה הבית הישן, ואילו המערער חייב בתשלום הארנונה בגין הבית החדש. הוועדה ציינה כי לפי תקנה 17 ב' שבפרק הפטורים וההנחות בצו המיסים ניתנת ההנחה בגין יחידת דיור אחת, ובמקרה זה יש לתת את ההנחה לבית הישן בו מתגוררת הסבתא. הואיל והמצב בשטח, כמתואר לעיל, קיים כבר משנת 2000 (על פי תצ"א), והואיל והמערערים לא אפשרו כניסה למבנים, דחתה וועדת הערר גם את הטענות בעניין תחולתה הרטרואקטיבית של הארנונה.

10.     בהודעת הערעור שהגישו המערערים בפני הם חוזרים על הטענות שהעלו בהשגות שהגישו לועדת הערר, ומוסיפים עליהן טענות כדלקמן:

א.        ההליכים לחיוב המערער נוהלו ביעילות "חשודה" בעקבות היות                המערער פעיל באופוזיציה לראש המועצה.

ב.         ממסמך ההזמנה לדיון בפני הוועדה (נספח ט"ז לכתב הערעור) ומההזמנה (נספח י"ז לכתב הערעור) עולה, שהוועדה קיבלה החלטותיה מבלי שהשגת המערערת עמדה לנגד עיניה, שכן התעלמה  מהטענה לגבי צירוף המערער במסמכיה. בנוסף, לא הוענקה למערערים הזדמנות לסתור את המסקנה כי מדובר בשני מבנים נפרדים.  המסקנה התבססה על מדידת המודד מטעם המשיבות בלבד, והתעלמה ממידותיו של הנכס ומשימושיו האמיתיים.